Grunty rolne- jak się wycenia? PDF Drukuj Email

ZASADY SZACOWANIA NIERUCHOMOŚCI ROLNYCH

Wartość rynkową nieruchomości rolnej określa się przy zastosowaniu podejścia

porównawczego lub podejścia dochodowego a w przypadku braku na danym rynku

lokalnym danych o cenach transakcyjnych nieruchomości podobnych może być zastosowane

podejście mieszane- metoda stawek szacunkowych.

 

PODEJŚCIE DOCHODOWE

Przy określaniu wartości nieruchomości z zastosowaniem podejścia dochodowego, metodą inwestycyjną, dochód z nieruchomości określany może być wyłącznie na podstawie czynszów dzierżawnych i nie może być utożsamiany z dochodem z działalności rolniczej prowadzonej na tej nieruchomości. Wysokość czynszu dzierżawnego określa się na podstawie analizy kształtowania się rynkowych stawek czynszów.

W przypadku gdy na nieruchomości znajdują się zasiewy lub uprawy, wartość tej nieruchomości określana jest jako suma wartości rynkowej gruntu i wartości zasiewu lub uprawy.

Wartość nieruchomości gruntowej z plantacją kultur wieloletnich może być określona:

a)jako całość w podejściu porównawczym lub dochodowym przy uwzględnieniu w szczególności takich cech jak: lokalizacja, gatunek i odmiana rośliny, poziom prowadzenia plantacji, warunki glebowo – przyrodnicze, wyposażenie w budowle i inne urządzenia, wysokości czynszów.

b)jako suma wartości rynkowej gruntu (wraz z budowlami i urządzeniami) i wartości plantacji określanej w podejściu mieszanym lub poprzez obliczenie kosztów odtworzenia,

Wartość niezabudowanych nieruchomości gruntowych ugorowanych lub odłogowanych może być określona:

a)przy zastosowaniu podejścia porównawczego i przyjęciu jako obiektów porównawczych podobnych ugorowanych lub odłogowanych nieruchomości gruntowych,

b)jako różnica wartości rynkowej podobnego gruntu będącego w uprawie i kosztów przywrócenia wycenianej nieruchomości do stanu umożliwiającego rolnicze wykorzystanie.

Dokonywana w tym trybie wycena powinna uwzględniać w szczególności: popyt na tego typu nieruchomości oraz całość kosztów związanych z przywróceniem nieruchomości do użytkowania np. remonty budowli, regeneracja porostu roślinnego na trwałych użytkach zielonych.

Wartość rynkowa nieruchomości zabudowanej budynkami i innymi urządzeniami o zróżnicowanym przeznaczeniu określana jest przy uwzględnieniu:

a)cech poszczególnych obiektów z uwzględnieniem kompleksowości i funkcjonalności nieruchomości dla prowadzenia określonej działalności,

b)podziału nieruchomości na funkcjonalne części z uwzględnieniem charakteru i potrzeb rynku,

c)zasady, że wydzielone funkcjonalne części nie muszą odpowiadać warunkom przewidzianym przepisami prawa dla podziału nieruchomości,

d)wartości budynków i innych urządzeń (wraz z niezbędnym gruntem) nie związanych z prowadzeniem działalności rolniczej.

Dobór nieruchomości podobnych powinien uwzględniać w szczególności : położenie, przeznaczenie, technologię budowy i eksploatacji, wyposażenie, wielkość, stopień zużycia.

Wyboru jednostki porównawczej dokonuje rzeczoznawca biorąc pod uwagę funkcję i inne cechy wycenianego obiektu. Jednostkami porównawczymi są w szczególności: powierzchnia użytkowa, ilość stanowisk lub obsada, pojemność magazynów, kubatura.

Wartość nieruchomości rolnych wykorzystywanych jako stawy rybne określana jest:

a)w całości przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub podejścia dochodowego z uwzględnieniem w szczególności takich cech jak: lokalizacja, warunki wodne, charakter produkcji, wyposażenie w budowle i inne urządzenia.

b) przy zastosowaniu podejścia kosztowego i określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości jako sumy wartości rynkowej gruntu i wartość odtworzeniowej budowli i innych urządzeń.

Określanie wartości rynkowej, o której mowa w pkt.4.2., dla gruntów rolnych będących użytkami zielonymi tj. trwałymi łąkami i pastwiskami dotyczy gruntu wraz z porostem roślin i w szczególności powinno uwzględniać takie cechy jak: położenie, skład gatunkowy i stan porostu roślinnego, poziom produkcji, warunki glebowo – przyrodnicze, wyposażenie w budowle i inne urządzenia.

Zasady te mogą być stosowane dla wyceny użytków zielonych urządzonych na gruntach ornych wyłączonych z płodozmianu.

W przypadku gdy właściwy przepis tego wymaga lub określenie wartości rynkowej jest niemożliwe dopuszczalne jest stosowanie do wyceny użytków zielonych zasad określonych w pkt. 4.6. i 4.7. Szczególną uwagę należy wtedy zwrócić na stan i jakość roślinności oraz wyposażenie w budowle.

Określanie wartości nieruchomości dla potrzeb ustalania strat i odszkodowań związanych z uszkodzeniem gruntu dokonuje się poprzez obliczenie sumy strat związanych z obniżeniem plonowania oraz zwiększonych nakładów niezbędnych do prowadzenie racjonalnej działalności rolniczej.

Poprawiony: sobota, 19 grudnia 2009 10:15
 
testy na aplikacje mapy geodezyjne geodezja Olsztyn świadectwa energetyczne Olsztyn geodeta Olsztyn mieszkania w Olsztynie usługi geodezyjne Olsztyn domy w Olsztynie mapy do celów projektowych pomiary geodezyjne Olsztyn
działki w Olsztynie Ostródzie Olsztynku Barczewie, Powered by Joomla! and designed by SiteGround web hosting